С заботой о детях: как опека в Бийске «помогает» улучшать жилищные условия

Государство стоит на защите прав любого ребенка. А в таком сложном деле, как переезд с одного места жительства на другое – его роль вырастает до неимоверных размеров.

Альтернативная сделка

Словом «опека» можно легко вспугнуть любого покупателя и продавца недвижимости, ведь этот уполномоченный государством орган пристально следит, чтобы интересы детей не были нарушены. Чтобы ребенок при переезде получил долю не меньше (а лучше – больше), чем у него была, а жилье – соответствовало всем санитарным нормам. То есть, грубо говоря, переехать в новостройку без санузла – не получится, также, как сложно переехать из города в село, в частный дом.

Обращение в опеку обязательно для всех семей, где есть малолетние дети. Но особенно болезненным оно становится для тех, кто использовал для приобретения жилья маткапитал, одиноких мам.

Схема «продажа-покупка» в таких случаях не работает, и без помощи опытного риелтора часто организовать целую цепочку «покупатель – продавец (с детьми) – покупатель» бывает просто нереально.

Сделки, которые пропустит опека, называются альтернативными. То есть семья с детьми должна подать в опеку документы не только о том, что их жилье покупают, и семья готова выделить равнозначные доли в будущем приобретаемом жилье детям. Но и найти подходящую квартиру или дом, заключить предварительное соглашение с продавцом о покупке его квартиры. Собранный пакет документов подается в органы опеки, и через две недели вам или дают «добро», или просят принести недостающие документы. Или же – отказывают.

Переехать в новостройку с детьми так же непросто, как и во "вторичку". Фото: Сергей Кулыгин, "БР"

Опека благополучных

Может показаться, что «придираться» опека должна только к неблагонадежным семьям. Например, к тем, кто стоит на учете в органах соцзащиты. Но на самом деле, одинаково подозрительно отнесутся ко всем.

Одинокой маме, бийчанке Ольге, нужно было поменять жилье – переехать ближе к месту учебы дочки, продав имеющуюся квартиру. Новая, выбранная, была определенно лучше. Казалось бы, все просто, но в опеке Бийска женщину озадачили. Риелторы ее случай отметили как «один из первых таких прецедентов».

– Мне не отказали в сделке, но предъявили требование: сначала мы должны купить жилье, а потом только можно продать наше, где есть доля дочери, – говорит Ольга.

Понять мотивы опеки не удалось, поэтому пришлось придумывать сложную схему, когда две сделки проходили одним днем: продажа с внесением аванса, тут же покупка с внесением этого же аванса. Хочешь жить в ребенком в другой квартире – умей вертеться, как говориться.

Одни расходы

Продажа квартиры и переезд в целом очень затратное мероприятие. Но когда в квартире ребенок, расходы смело можно умножать вдвое. Оплата того же риелтора, который убедит все звенья ждать (пока продадут, пока купят, пока съедут) в среднем стоит около 1% от стоимости продаваемого жилья. За работу с опекой при покупке жилья также берется надбавка «за вредность».

Если мама одинока, понадобятся услуги нотариуса, которые будет также оплачивать она. В среднем, около 3000 руб за каждый документ «Согласия»:

– Отца ребенка на продажу квартиры и переезд детей (даже если вы давно в разводе, и отец с детьми не поддерживает связь);

– Отца ребенка на продажу доли мамы в квартире (если квартира приобреталась в браке, и развод был не по суду, без раздела имущества).

И около 20000 рублей за оформление нотариальной сделки продажи, так как сделка «опечная» – это обязательно.

Если в момент сбора документов случаются «неполадки», то расходы могут увеличиться на еще более значительные суммы.

– Нам потребовалось много времени для получения согласия отца детей на продажу квартиры. Он был совсем не против, но проживал в другом городе, был сильно загружен по работе, – рассказывает Вера, клиент бийского риелтора. – А нужно было ему передать для похода к нотариусу все подлинники документов, в том числе на квартиру, собственником которой он давно не является. Пока мы все это организовывали, истек срок предварительного договора с нашими продавцами, у которых мы должны приобретать квартиру. Они сказали, что подождут нас. Но посчитали, что цены на жилье за это время уже повысились, и подняли нам цену более чем на сто тысяч рублей.

Сделка по продаже-покупке жилья с детьми может затянуться от месяца до полугода. Фото: Редакция "БР"

Еще больше квадратов

В бийской опеке заранее не рады всем, кто туда обращается. Особенно, если за вашей спиной мелькает риелтор.

– Зачем вы их сюда приводите? – шикают они на заявителей.

Нервно перебирая бумаги, от вас стремятся избавиться максимально быстро. Глядят – очень подозрительно. Заранее предполагая, видимо, что вы хотите своим детям навредить. Чистые, ухоженные сыновья и дочки, стоящие по струнке рядом с вами – не нужны. Бумаги, бумаги, и еще раз – бумаги.

Если вдруг в новом жилье доли детей станут меньше, то в его покупке вам откажут. Есть лишь единственный вариант: открыть детям счета, куда будут перечислены средства с продажи вашей квартиры за «недополученные» квадратные метры в новой.

– Мы с мужем приобретали жилье, 90 кв.м с использованием материнского капитала, – рассказывает Наталья. – По классике, не задумываясь, разделили всем по ¼. Позже развелись, и уже бывший муж подарил свою долю детям, таким образом, у них стало по 3/8. Когда нам понадобилось переехать, доли детей были такими большими, что, по требованию опеки, новое жилье должно было быть не менее 70кв.м, и оно полностью досталось бы детям.

Открытые детские счета нельзя будет трогать до совершеннолетия детей, а снимать средства с них можно только в крайнем случае, на лечение или обучение. И только с разрешения органов опеки.

Риелторы советуют выделять с материнского капитала только минимально возможные доли детям: тогда таких проблем можно будет избежать.

Оформление сделки через опеку редко проходит без проблем. Фото: Сергей Кулыгин, "БР"

Какие документы нужно приготовить для продажи жилья, где есть несовершеннолетние собственники?

– Копии свидетельств о собственности на имеющееся жилье и документы, на основании которых они выданы;

– Технический паспорт на отчуждаемое жилье;

– Предварительно подписанный договор о продаже имеющегося жилья с внесенным первоначальным взносом (гарантия, что ваше жилье покупают);

– Выписку из паспортного стола;
– Предварительный договор на покупку нового жилья, с выделением в нем долей не меньше, чем были у детей. Если доли меньше, то нужно открыть лицевые счета на имя каждого несовершеннолетнего ребенка, и просчитать заранее сумму, которую вы должны будете туда перечислить за недостающие «квадраты».
– Копия технического паспорта и фото приобретаемого жилья. Если оно в плохом состоянии, но при этом, дети не теряют в квадратах, вам все равно могут отказать.

– Нотариальное согласие отца или матери, если родители в разводе.

Точный список вам необходимо уточнить в органах опеки.