В Бийске наблюдается ажиотажный спрос на квартиры
Имя Павла Катарова на рынке недвижимости Бийска известно давно и хорошо. С начала 90-х годов он работает риелтором, за эти годы повидал взлеты и падения цен на жилье и не раз прогнозировал, что будет дальше. С Павлом Евгеньевичем говорим, что происходит в сфере недвижимости сегодня, из-за чего стоимость квартир выросла на треть, удачными ли будут вложения «в бетон» и почему магазины в Бийске продаются годами.
Павел Катаров. Фото: Сергей Кулыгин
Проще в аренду
– Павел Евгеньевич, давайте начнем с коммерческой недвижимости. В «БР» мы не раз обращали внимание, что чуть ли половина торговых центров и магазинов в Бийске выставлена на продажу. Кажется, это не очень хороший признак.
– Лично для меня как для риелтора тема коммерческой недвижимости не интересна. Этот рынок почти стоит, сделок очень мало. Могу сказать по себе: последний раз я продавал коммерческую недвижимость лет пять назад. Это был небольшой магазинчик.
Мы же все прекрасно видим: перспектив в Бийске мало. Мы из тех городков, которые называют умирающими. И бизнес на это реагирует. Если в 90-е, 2000-е еще что-то открывалось – та же торговля, потому что в этой сфере самая быстрая окупаемость, то последние пять-семь лет даже в ней все меньше шансов на успешную работу.
– Поэтому ряд объектов продается годами?
– По разным причинам. Основных две. Первая – завышенные цены с примечанием «торг уместен». Вторая – покупателей на такую недвижимость в последние годы стало в разы меньше.
Вот напротив моего агентства – офисное помещение. Кто там только не сидел! Собственник, может быть, и не сменился, а вот арендаторы меняются примерно раз в год. Наверное, потому, что не всякий бизнес пойдет. Так стоит ли выкупать в собственность помещение, вкладывая несколько миллионов? А их сначала надо найти. И потом, если не сложится, будешь это помещение продавать несколько лет. Проще взять в аренду.
– А продают объекты в коммерческом секторе тоже через агентства?
– В больших городах – да. В нашем «мегаполисе» такой нужды нет. Это особенность маленького города. Все друг друга знают. Предприниматели друг перед другом за последние лет тридцать примелькались. Поэтому когда что-то выставляется на продажу – об этом, как правило, знают все те, кто потенциально мог бы быть заинтересован.
В Бийске выставили на продажу очередной торговый центр. Фото: wikimapia.org; www.domofond.ru
Провинциальное лукавство
– Вы сказали, цены на коммерческую недвижимость у нас завышают. А на что надеются?
– Не знаю. Цену определяют спрос и предложение. Поэтому если не продается, значит, цена не реальная. Но тут включается вот это обывательское: «Я лучше сожгу, чем задаром отдавать», которое я вообще не понимаю.
Вот пример: возмущаются у нас ценой на масло. Да, дорого. Да, зарплаты низкие. Но, скажем, в Китай его раза в полтора-два дороже продают. И ведь там покупают. Так с чего кто-то решил, что если он купить не может или не хочет, рынок будет под него подстраиваться? И с низкой ценой так же. Да, продавец хочет продать дороже. Но ведь не берут.
– Но тогда ведь обычно цену снижают.
– Если хотят продать, то снижают. Больше того, я думаю, многие не просто готовы скинуть цену, а с самого начала нацелены по ходу опустить ее на 20–30 процентов, если не больше. Поэтому сначала цену задирают. И это наше провинциальное лукавство. Собственник думает, что сразит наповал покупателя своей скидкой. Выставит недвижимость за 5 миллионов рублей, а потом 2 миллиона скинет. Целых 2 миллиона рублей! А выходит, цена объекта на самом деле и есть 3 миллиона. Но по такой логике можно было бы и 7, и 10 миллионов рублей сначала поставить.
– Потенциальный покупатель, видя такие цены, просто не станет звонить?
– Да он, может быть, и позвонит, но когда ему предложат скидку в 50 процентов, это может сыграть против продавца. Покупатель думает: ого, половину цены скидывают, тут явно что-то не то. Да и не всякий продавец решится столько скинуть – как-то несерьезно, будет чувствовать себя дураком.
Значительная доля коммерческих площадей взята в аренду, а не приобретена в собственность.. Фото: Сергей Кулыгин, "БР"
В ожидании москвичей
– У нас ведь из дорогого не только торговые центры с ресторанами продаются. Даже «почти замки» продают. Скажем, дом в Семеноводе за 170 миллионов рублей. Неужели может найтись покупатель?
– Теоретически да. Особенно с учетом того психоза, который царит в обществе в период пандемии. Я вполне допускаю, что какой-нибудь предприниматель из Москвы может его купить просто как дачу на Алтае.
Что такое для столичного предпринимателя 170 миллионов рублей? Это в нашем, бийском, понимании ого-го какие деньги. А по московским меркам – не сказать, что очень много. Да, деньги, безусловно, приличные, но не заоблачные в мире недвижимости.
Поэтому подобные объекты все-таки продаются не под местную аудиторию. Во всяком случае я буду крайне удивлен, если этот объект купит кто-то из Бийска. И искренне порадуюсь за продавца.
– А попроще дома продаются?
– Продаются, и много. Покупаются, правда, гораздо реже. Сейчас на рынке много домов, которые строили люди моего поколения, которым сейчас примерно 55–65 лет. В основном это дома, которые строили в 90-е годы. Тогда действительно многим шли «легкие» деньги, и в Бийске начался бум строительства хороших особняков, квадратов в 250 – в Одинцовке, Фоминском, в «долине нищих» за рекой.
– Строили их для жизни или для статуса?
– В основном для себя. Хотя допускаю, что максимум треть строили, как тогда говорили, для понтов, которые дороже денег. Просто потому, что в 90-е действительно был такой стиль жизни. А сейчас их по разным причинам продают: кто-то уезжает из города к детям, для кого-то стало накладно содержать, для третьих дом оказался теперь слишком большим. А покупателей мало.
– Такие дома тоже продаются годами?
– Зависит от того, кто продает. От его понимания, что происходит на рынке, и от нацеленности на результат. Психология тут все та же: сколько вложил – за столько и хочу продать. Но хотеть – это одно, а продать – это другое. Я это уже проходил: купить хороший дом с очень приличной скидкой – процентов в 40 – все-таки можно.
Многоквартирные дома в Бийске. Фото: Сергей Кулыгин, "БР"
Вложения «в бетон»
– С многоквартирным жилфондом тоже все глухо?
– А вот тут уже года полтора происходят чудеса. Тут такое оживление! Многие эксперты прогнозировали, что во время пандемии рынок недвижимости просядет и риелторы останутся без куска хлеба. Я тоже так думал. А оказалось все с точностью до наоборот. Началось это с весны 2020 года, когда правительство объявило о льготной ипотеке для семей с детьми. Тогда по все стране цены на недвижимость рванули вверх. По сравнению с весной 2020 года они выросли от 20 до 35 процентов.
– Бийск – не исключение?
– Нет. Скажем, в марте 2020 году мы продали очень неплохую однушку на Мартьянова за 980 тысяч рублей. Сегодня ее спокойно можно было бы продать за 1,2 миллиона. Причем очень быстро. День-два – и она улетела бы. При этом предложений о продаже по Бийску стало заметно меньше. Сейчас на рынке, по моим наблюдениям, продается не больше 30–40 процентов от того, что было в начале 2020 года. Поэтому квартиры разлетаются, как горячие пирожки.
– А почему предложений заметно поубавилось? Ведь кто хотел продать, мог бы это сделать по высокой цене.
– Сейчас люди себя ведут как в 1998 году перед дефолтом. Тогда рубль «просел» в пять раз. Сейчас не думаю, что такое повторится. Но у людей есть убеждение: есть деньги – надо вкладываться «в бетон», то есть в недвижимость.
Плюс к этому я бы еще добавил эффект толпы, или, если уж грубо говорить, стадный инстинкт. Один купил недвижимость, другой купил. Третий задумался: все берут, значит, что-то будет. Есть деньги – надо пристроить. И тоже покупает.
А еще же у нас до сих живо вот это: «Мне из Москвы звонили, сказали по секрету, что скоро рубль рухнет». И начинается такая сумятица на рынке недвижимости. Кто хотел продать – решил попридержать. Кто только обдумывал купить – кинулся покупать.
Цена жилья в новостройках выше, чем на вторичном рынке.. Фото: Сергей Кулыгин, "БР"
С переменным успехом
– Что за квартиры сегодня представлены на рынке?
– Сегодня идет много вторички. Часто квартиры «от бабушки». Нотариусы под завязку загружены наследственными делами.
– А покупатель что хочет?
– Те, у кого есть деньги, выбирают первичный рынок, то есть новостройки. И цены в этом сегменты сейчас снова выше, чем на вторичке.
Но, как правило, большого разрыва тут нет. Сегодня дороже могут быть новостройки, завтра – вторичный жилфонд. Зависит от предложения рынка. Когда дома сдаются – предложений много. Соответственно, первичка дешевеет.
– Больше десяти лет в Бийске реализуют программы переселения. Это как-то отражается на рынке, на ценах?
– По моему мнению, нет. В большей степени жилье под программу строится из расчета «квадрат на квадрат». То есть сколько сносилось ветхого жилфонда, столько строилось нового жилья. По сути, это был обмен, который ни на что не влиял.
Конечно, было такое, что в новое жилье въезжал, скажем так, деклассированный элемент, который попросту не мог жить в благоустроенном доме. Такие просто продавали эти квартиры и возвращались куда-нибудь в район Копай-Горы.
В агентстве недвижимости. Фото: архив "БР"
А не лопнет?
– Мы в начале беседы как раз говорили, что Бийск – город умирающий. Молодежь уезжает. У старшего поколения жилье, как правило, есть. Так кто в итоге скупает квартиры?
– Самому интересно. И молодые семьи покупают жилье, и люди в возрасте. Не скажу, что какая-то
конкретная новая аудитория появилась. Другое интересно: откуда у людей деньги?
– И откуда?
– Безусловно, ипотека. Сегодня банки уже не знают, кому ее дать. И это при том, что зачастую кредиты выдают по откровенно «рисованным» справкам 2-НДФЛ (документ, в котором отражены сведения о доходах. – прим. ред.). То есть это заранее необеспеченные ипотеки.
– К чему это может привести?
– К похожей ситуации с ипотечным пузырем, который лопнул в 2014 году, во время очередного кризиса. Тогда на рынок выбросило много дефолтных квартир. Цены выросли, доходы снизились, людям стало нечем платить по ипотечным кредитам.
Банки, оформлявшие ипотеку, просто выставляли закладные на эти квартиры, продавали их и получали свои деньги.
Перспективы могут быть такими же, особенно для тех, кто покупает квартиры сейчас, на подъеме цен.
По закону рынка
– Возможно, люди боятся, что отката назад уже не будет и цены продолжат расти.
– Такого не может быть. Рынок недвижимости предсказуем. Есть подъемы, есть снижения цены. Сейчас идет подъем, но он не может быть вечным.
Я более 30 лет на рынке недвижимости. Последние лет 15 веду график стоимости квадратного метра в Бийске. Специально, чтобы показывать клиентам, что, как на любом рынке, здесь есть свои колебания.
Динамика цен на жилье в Бийске. Фото: Сергей Кулыгин, "БР"
– И что показывает график? Выгодно вкладываться в Бийске «в бетон»?
– Давайте смотреть. В 2007 году можно было вложиться в недвижимость при цене в 32 тысячи рублей за квадрат. И если нужно было продать в 2010 году (тогда шло падение цен), то вернуть деньги не получилось бы: напротив, были бы аж на 12 тысяч рублей в пролете. А если бы продавали в 2015 году – были бы на 5 тысяч рублей в плюсе с каждого квадратного метра. Если продавать сегодня, спустя 14 лет, прибыль будет 10 тысяч рублей с квадрата.
То есть в долгосрочной перспективе недвижимость в цене растет. Но если это вопрос вложения нескольких лет, то не угадаешь.
Поэтому вернуть деньги, которые были вложены в недвижимость в 2021 году при цене в 40–50 тысяч
рублей за квадратный метр, с большой долей вероятности в ближайшие годы не удастся. Момент упущен.
– Но ведь эти деньги еще и инфляция съедает.
– Конечно.