Лучшее за год. Как изменятся налоги на недвижимость бийчан за 2020 год

В рубрике «Лучшее за год» в течение январских каникул мы будем повторять самые популярные, самые читабельные и самые скандальные материалы года, которые набрали самое большое количество просмотров и комментариев. Предлагаем вспомнить уходящий год вместе!

Вопрос перехода системы налогообложения в зависимости от кадастровой стоимости в 2019 году активно обсуждался. Материал «Полный рандом: как изменятся налоги на недвижимость бийчан за 2020 год», вышедший в октябре 2019 года в «БР» набрал 4193 просмотра и 10 комментариев.

Очередной подвод подкинули депутаты Рубцовского городского Совета. Как в Бийске и Барнауле, местная администрация выступила с предложением к народным избранникам поднять процентные ставки на недвижимость по максимуму, то есть до 0,3 % в отношении жилых домов и квартир, гаражей, хозпостроек; 2 % в отношении ряда офисов, магазинов, а также объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб.; и 0,5 % в отношении прочих объектов налогообложения. Напомним, у нас и в краевой столице такие процентные ставки, которые выше тех, что предлагает Налоговый кодекс, в три раза, нашли у большинства депутатов поддержку и считаются принятыми в первом чтении. Второе – через год.

А вот Рубцовск от такого предложения воздержался, вновь объявив себя городом неповиновения. Их депутаты отказываются то принимать отчет главы администрации, то голосовать за повышение коммунальных тарифов. На сей раз «завернули» налоги.

Что интересно, с предложением уменьшить изначально предложенные налоговые ставки наполовину – до 0,15 %, 1 % и 0,25 % соответственно выступала фракция «Единой России», которую поддержали другие депутаты, сообщает портал «Рубцовск.инфо».

- Мы не должны допустить провала бюджета, но и не должны оставлять жителей с ощущением социальной незащищенности, – подчеркнула в своем выступлении руководитель фракции «Единая Россия» в городском Совете депутатов Ирина Кох. – Конечных цифр сегодня нет. Сейчас нужно принять решение и вернуться к вопросу, когда будут сделаны все расчеты.

Предложенные ставки депутаты посчитали завышенными, тем более что до сих пор неясно, сколько конкретно придется платить отдельно взятому жителю Рубцовска, ведь кадастровая стоимость имущества еще не утверждена на федеральном уровне. Напомним, налог на имущество с 2020 года должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В Бийске налоговые ставки для новой системы налого­обложения утвердили Думой еще в октябре, и это решение вызвало большой резонанс, прежде все в медиапространстве, но не обошлось без одиночных пикетов. Сергей Ларейкин, председатель Думы Бийска, так прокомментировал решение, принятое большинством голосов единороссов.

– Налоговое законодательство довольно статичное и устроено таким образом, что нужно принять решение за год. Напомню, налоговые уведомления по новой системе бийчане будут получать не в 2020-м, а в 2021 году. Сейчас, принимая ставку 0,3 процента, мы оставляем место для маневра в сторону ее уменьшения. В октябре 2020 года мы вернемся к этому вопросу и установим конкретную ставку, когда будет просчитана кадастровая стоимость и мы поймем, кто и сколько должен платить. Сейчас просто нет налогооблагаемой базы. Никто не может сказать, какой будет эта кадастровая стоимость. Но у нас нет цели повысить налоги. Мы будем корректировать их исходя из категории граждан, налогооблагаемых объектов – приводить в соответствие, чтобы ни для кого налоги не увеличились. Но и о бюджете нужно думать. Если бы мы применили ставку 0,1 процента, то по прогнозам выпадающие доходы составили бы более 137 миллионов рублей. При городском бюджете в 1,4 миллиарда рублей это 10 процентов. Не закрывать же нам детские сады, школы! Нам же это содержать надо. Баланс личного и общественного интересов должен быть соблюден. Если человек исходя из инвентаризационной стоимости платил за недвижимость 10 тысяч рублей, то по итогам реформы его налог снизится до 5 тысяч, мы естественно будем увеличивать его, доводить до того состояния, каким он был. Наша задача – сохранить то, что есть.

В Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 1 по Алтайскому краю, что работает по Бийской зоне, нам подтвердили, что прогнозировать, какими будут налоговые сборы по итогам 2020 года сейчас просто невозможно – каждый день в налогооблагаемую базу вносятся коррективы, кроме того, о своих «скидках» в любой момент могут заявить льготные категории граждан. Поэтому говорить что либо о том, какими будут отчисления в бюджет (а налог на недвижимость является местным) - по итогам перехода на исчисление по кадастровой стоимости, пока как минимум некорректно.

Тем не менее в мэрии уже просчитали, как в отдельных случаях будет меняться сумма налога для граждан, владеющих квартирой или домом. При небеглом изучении таблицы вывод напрашивается один: меняются эти суммы в рандомном порядке. То есть чуть ли не случайно.

Конечно, это не так, если вникать в формулы по каждому конкретному случаю, однако общей закономерности нет. К примеру, казалось бы, за дома, расположенные по соседству, приблизительно равные по площади и имеющие равное число собственников-долевиков, и налоги должны изменяться примерно одинаково – вырасти или упасть на определенный процент. Но ведь не сходится. И по квартирам – так же.

И это не абстрактные квартиры и дома, а имеющие вполне конкретный адрес, площадь и собственников. Расчеты финуправления составлены по таким. Сравниваются суммы налогов в зависимости от системы начисления – по старой, инвентаризационной, стоимости и по новой, кадастровой. В конечном итоге все упирается в два фактора – в стоимость недвижимости (хоть старую, хоть новую), и в налоговую ставку. Напомним, пока нам считают по плавающей ставке. То есть чем выше общая стоимость имущества, которая значится за налогоплательщиком, тем выше и ставка, которая применяется для расчетов. После полного перехода на кадастровую стоимость ставка станет равной для всех (не учитывая владельцев имущества на сотни миллионов рублей), и все будет упираться только в кадастровую стоимость.

Что имеем на выходе? Вот пример двух квартир (еще больше примеров в нашей инфографике). Рассмотрим те их них, что записаны на одного собственника, то есть доля в квартире одна.

Так, трешка в доме по адресу ул. Короленко, 81, имела инвентаризационную стоимость 628 тыс. руб. Она входит в категорию жилья стоимостью от 500 до 800 тыс. руб., и к ней применялась налоговая ставка 0,55 %. По старой схеме собственник за нее платит 3,45 тыс. руб. После проведения кадастровой оценки ее стоимость определили в 1,8 млн руб. То есть кадастровая стоимость по сравнению с инвентаризационной выросла почти в три раза. Зато снизилась налоговая ставка – до 0,3 %, и, кроме того, из налогооблагаемой площади вычли 20 квадратов (это вычитание будут применять ко всем квартирам). В итоге по новой схеме собственник заплатит за квартиру ненамного больше – 3,7 тыс. руб.

А вот собственнику четырехкомнатной квартиры по адресу пер. Коммунарский, 15, повезло меньше, при том, что площадь у него меньше, чем у владельца трешки на Короленко. Так, инвентаризационная стоимость ее держалась на отметке в 450 тыс. руб., а для этой категории налоговая ставка была ниже – 0,25 %. Кадастровая стоимость ее – 1,5 млн руб., и даже со скидкой на 20 квадратов налог на нее вырастет в 2,7 раза – с 1,1 тыс. руб. до 3 тыс. руб. Это при том, что дом не молодеет и уже перешагнул 50-летний рубеж.

Похожая ситуация и с частными домами, только там вычитается 50 квадратов, а значит, избушки площадью меньше и вовсе не будут облагаться налогами. В остальном – как повезет. Похожие дома в налоговом отношении «подрастают» в полтора раза в одном случае и «падают» втрое в другом.

При этом даже специалисты не скрывают: при проведении кадастровой оценки недвижимости, по результатам которой и будут начислять налоги, ляпов было немало.

Еще в мае, когда шла кадастровая оценка, руководитель краевого управления имущественных отношений Елена Зинкова, рассказывала, как идет оценка самой многочисленной категории – домов, квартир, гаражей и прочего недвижимого имущества: всего более 2 млн объектов. Оценку проводил Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки. Учреждение получало данные из краевого Росреестра, обменивалось ими с муниципалитетами, сводило и программно обрабатывало их в единый перечень.

Зачастую в этих данных отмечались ошибки: например, вместо площади дома мог быть записан год постройки, важные сведения могли быть пропущены или неправдоподобны. Все это влияет на кадастровую стоимость имущества. При этом исправлять ситуацию должен сам собственник, он же прежде всего в этом заинтересован.

- В селе Ильинка Шипуновского района, согласно данным, есть жилой дом площадью 250 тысяч квадратных метров, его кадастровая стоимость – полтора миллиарда. Мы явно видим, что это ошибка, но сделать ничего не можем: исправления вносит Росреестр по обращению собственника, – рассказывала Елена Зинкова. – В таких случаях кадастровые инженеры, органы местного само­управления должны работать с населением, подсказывать конкретному человеку, что нужно идти в МФЦ и срочно исправлять ошибку, иначе налог будет сумасшедшим»

В федеральном правительстве говорят, что правки в таких случаях и не столь критичных тоже необходимы, при этом должны они идти по принципу «любое исправление – в пользу правообладателя». А править приходится часто. В комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Алтайскому краю заявления поступают сотнями, и по сравнению с 2018 годом процент их растет. В 57 % случаев это юридические лица, в 43 % случаев – физлица. Кстати, 8 % объектов недвижимости от общего количества оспоренных расположены в Бийске.

Сейчас это прежде всего арендаторы земли. Вот и год назад, когда проходили публичные слушания по формированию бюджета Бийска на 2019 год, Евгения Посохова, начальник управления имуществом, рассказывала, что в последние годы арендаторы земли в Бийске стали массово оспаривать ее кадастровую стоимость. Исходя из этого параметра начисляется арендная плата. Если комиссия или суд встают на сторону арендатора и меняют кадастровую стоимость земли, то пересматривается арендная плата с самого начала года. В итоге за последние три года выпадающие доходы по этой статье превысили доходы по ней за последние четыре года.

Руслан Курасов, председатель комитета Думы Бийска по земельным отношениям и строительству, говорит что это отголоски кадастровой оценки еще 10-летней давности. Кадастровая стоимость земли в Бийске существенно превысила рыночную цену, чего в принципе не должно быть. Комментируя ситуацию, тогда Руслан Курасов (в 2009 году – начальник Бийского отдела Алтайского центра земельного кадастра и недвижимости, депутат Думы Бийска) говорил, что оценщики ориентировались на результаты первой оценки, которая была в 2004 году. А когда в конце 2009 года произошла переоценка, стоимость выросла еще больше. При этом не было учтено, что в период кризиса рыночная цена земли в городе заметно снизилась. В итоге в отдельных районах различия между размером кадастровой стоимости земельных участков до вступления в силу проекта и после отличались в разы, а в Жаворонках – в 33 раза! Новая стоимость ударила и по бизнесу – стали просто отказываться от земель, которые до этого благоустраивали. Досталось и садоводству «Просвещенец», где кадастровая стоимость выросла с 2,44 руб. до 378 руб. за кв. метр. Однако тогда рост налогов пытались нивелировать налоговыми ставками, но и это работало не всегда. В итоге собственники шли в суд оспаривать кадастровую стоимость. Из 100 млн руб., поступивших в бюджет, потом приходилось возвращать половину, «срезая» ее с социальных проектов.

– Не хотелось, чтобы та ситуация повторилась и сегодня, – говорит Руслан Курасов. – Эти будущие налоговые поступления уже запланированы в бюджете на последующие три года. Мы сейчас их распланируем, а потом люди массово пойдут оспаривать стоимость недвижимости. Обращения будут и от физлиц, и от бизнес-сообщества, потому что кадастровая стоимость сегодня оценивается без учета износа – и вряд ли собственники зданий, построенных еще в советское время, согласятся с тем, что им будут начислять налоги как за новые объекты. Нам снова придется изымать средства из бюджета? Сделать это безболезненно будет уже невозможно. Вот поэтому нельзя было так резко начинать и устанавливать налоговые ставки по максимуму.