Разговор с риелтором, что ждать от рынка недвижимости завтра, и стоит ли брать ипотеку уже сегодня
Павел Катаров – риелтор, хорошо известный в Бийске. За 30 лет работы он не раз предсказывал, что ждет рынок недвижимости, однако сейчас говорит, что в последние годы стоимость жилья не поддается прогнозам. Одно можно сказать точно: до 70 тысяч рублей за квадрат цены еще не понимались. Рядовые трешки в Бийске выставляют на продажу по 4-5 млн рублей. И до сих пор непонятно, предел это или нет.
- Павел Евгеньевич, мы с вами встречались в 2021 году, когда в Бийске отмечали ажиотажный спрос на квартиры. Что сейчас происходит с ценами на рынке?
- Цены продолжают идти вверх. Причем если за период 2020-2021 годов они поднялись на 30-35 процентов, то с 2021 по 2023 годы - еще на 70 процентов. И это не предел. На некоторые интересные объекты цена выросла на 100-120 процентов. К примеру, если несколько лет назад хорошую просторную четырехкомнатную квартиру на АБ можно было купить за 2,5 миллиона рублей, то сейчас она продается уже за 7 миллионов рублей.
- Это было прогнозируемо?
- Сейчас вообще мало кто понимает, что происходит на рынке. Даже авторитетные федеральные риелторы еще в 2021 году утверждали, что «вкладываться в бетон» - чуть ли не самоубийство, и откровенно называли дураками тех, кто покупает недвижимость. Аргументировали это тем, что стоимость жилья сейчас на пике и скоро пойдет вниз. Скажу честно, я тоже так думал.
Даже были сообщения, что в Москве цены на недвижимость уже стали падать на 1,5-2 процента в квартал, и что ту же тенденцию надо ждать в регионах. Ну и куда они в итоге упали? Правильно, они «упали вверх».
Как видите, тогда ошиблись многие. Так что от прогнозов сегодня многие стараются воздерживаться.
- Обыватели думают, что одна из причин роста цен в том, что среди покупателей много тех, кто получил деньги на СВО.
- Нет, таких единицы. Для этих людей недвижимость — скорее, средство пристроить деньги. Во всяком случае, не получи их, приобретать жилье, скажем, в ипотеку, многие из них, скорее всего, не стали бы. То есть это не потребность, а именно «вложение в бетон». Но такого массового обращения людей с СВО мы не видим, как это было, например, с введением материнского капитала.
- А рынок недвижимости сегодня активный?
- Было бы что покупать. Предложений сегодня мало. Продавцов как не было, так и нет. При этом объем предложений на рынке с 2020 по 2023 год уменьшился в среднем в пять раз. То есть квартир на продажу стали выставлять в пять раз меньше.
- Вы это с чем связываете?
- Тут, скорее, совокупность факторов, при этом не всегда очевидных. Вот на машины так же цены выросли в два раза, но тут дефицит хотя бы объясним. Была пандемия, спад производства, рост цен на металл. Пострадала вся отрасль.
На рынке недвижимости сказался рост цен – люди видят, что квартиры дорожают. Так зачем продавать сейчас? К тому же, когда ощущается какая-то нестабильность, никто не спешит идти на сделки, я имею в виду продавцов.
- В каких районах сегодня продают самые дорогие квартиры?
- По моим наблюдениям, и по ценам, и по востребованности еще с 1990-х годов лидирует 23-й микрорайон. Затем примерно на равных идут Табачка и АБ. Потом Вокзал и Зеленый Клин. Самые ходовые – по-прежнему однушки. При этом стоимость квадрата плюс-минус примерно равная - что у однокомнатных квартир, что у трехкомнатных – около 70 тысяч рублей.
- Сегодня мы видим в сети объявления о продаже квартир и тут же - комментарии, что они столько не стоят. Вообще, есть такое понятие, «стоит» недвижимость или «не стоит»?
- Нет, конечно. Мы же понимаем, что стоимость определяют спрос и предложение. В то же время то, что мы видим на разных сайтах объявлений, это не совсем рыночная цена.
Скажем, приходит ко мне клиент и говорит, что хочет продать свою квартиру за 3,7 миллиона рублей, потому что посмотрел другие объявления и понял, что такую же квартиру, как у него, продают за столько-то. Начинаю объяснять: да, похожие объекты в Бийске выставляют и за 3,7 и за 4 миллиона рублей. Но если хочется не просто подать объявление, а реально продать недвижимость, надо выставлять за 3,3 миллиона рублей, нобез торга.
- То есть все, что мы видим в сети, это «хотелки»?
- Не скажу, что все. Но, как я отмечаю, в 80-85 процентах объявлений стоят завышенные цены.
- Но и за оставшиеся 15 процентов просят немало. Покупатели в основном берут жилье при помощи ипотеки?
- По моим оценкам, таких около 70-75 процентов на рынке. Остальные идут либо с наличкой, либо с сертификатами. Сегодня огромное количество квартир приобретено на заемные средства. И ипотеку по-прежнему продолжают давать. Так что мы видим, как надувается очередной ипотечный пузырь, вроде того, что лопнул в 2014 году.
- Почему они вообще лопаются?
- Люди слишком поздно начинают понимать, что не в силах платить. Давайте по-честному. Возьмем пример типичной семьи: муж, жена и ребенок. У них есть определенный доход, но за два-три года сэкономить деньги на первоначальный взнос они так и не смогли. Так с чего эти люди решили, что, взяв ипотеку, они смогут уменьшить свои семейные расходы или, напротив, начать зарабатывать в среднем на 25 процентов больше? И так – в лучшем случае на ближайшие 10-15 лет.
- То есть первоначальный взнос – это фикция?
- Довольно часто. Его еще называют «рисованный», потому что без этого не получить ипотеку. Банк обычно дает не более 70 процентов от суммы, требуемой на приобретение жилья. Допустим, квартира стоит условный 1 миллион рублей, но 30 процентов на первоначальный взнос, который передается продавцу, у покупателя нет. Тогда для документов стоимость квартиры просто завышают, якобы она стоит 1,4 млн рублей, и 400 тысяч покупатель уже передал продавцу, а сейчас ему нужен миллион, чтобы выплатить оставшееся.
- Законодательство на это как-то реагирует?
- Я слышал, что сейчас обсуждается вопрос обязательного размещения первоначального взноса на специальном счете, чтобы доказать, что эти деньги у тебя есть. Это от 10 до 30 процентов от стоимости недвижимости в зависимости от банка.
- Думаете, поможет?
- Какую-то долю горячих ипотечных голов это остудит. Но все равно тех, кто берет ипотеку, совершенно не рассчитывая свои силы, будет много. Просто перехватят эти деньги на несколько дней, положат на счет, получат ипотеку, и вернут деньги тем, у кого занимали. И дальше так и будут думать, что потом где-нибудь заработают, чтобы рассчитаться. Все эти «потом», «как-нибудь», «поди получится» - и есть надувание ипотечного пузыря.
- Допустим, вы - человек, который задумался о приобретении своего жилья. Купили бы квартиру в ипотеку?
- Зависит от конкретной ситуации. Если у меня есть стабильный доход, который позволяет арендовать квартиру, и при этом остается еще 15-20 тысяч рублей сверху, то я бы сейчас продолжил снимать жилье и подождал, вдруг цены все-таки пойдут вниз. Но я могу и ошибаться. И все-таки рискнул бы и подождал, потому что сейчас, на мой взгляд, надувается очередной ипотечный пузырь, и рано или поздно он лопнет.
- И тогда цены на жилье пойдут вниз?
- Вообще, когда на рынок начинается выброс дефолтных квартир, то есть предложение увеличивается, стоимость должна идти вниз. Да и в целом не бывает только подъема цен.
Если мы посмотрим график, как менялась стоимость квадратного метра жилья в Бийске за все последние годы, то он скорее напоминает синусоиду. То выше, то ниже. Вероятность того, что сегодня вы купите квартиру, а послезавтра цены на жилье пойдут вниз, есть. Тут остается только расстраиваться. А потом они могут пойти вверх, и вы будете радоваться, что купили квартиру по тем ценам, которые были ниже.
Это инфляция. Правительство включило печатный станок и скоро купюрами по 5-10 рублей можно будет растапливать печку. Ценности они иметь не будут.