В крупных городах РФ практически исчезли новостройки эконом-класса, дальнейшее поведение рынка будет зависеть от доступности ипотеки
Объем введенного жилья в России по итогам 2025 года составил 108,1 млн квадратных метров. На первый взгляд, цифра внушительная, а годовая динамика — положительная. Однако детальный анализ показывает: рост оказался минимальным, а структура ввода претерпела серьезные изменения, которые могут иметь долгосрочные последствия для рынка. О том, что стоит за статистикой и чего ждать покупателям, пишет в своем материале "КП".
Что случилось с новостройками в 2025 году
-
Всего введено 108,1 млн кв. м жилья — прирост всего 0,4% к 2024 году.
-
Почти 60% сданных площадей пришлось на индивидуальное жилищное строительство (частные дома).
-
Строительство многоквартирных домов падает второй год подряд и уже опустилось ниже уровня 2022 года.
-
Выдача ипотечных кредитов сократилась на 25,7%.
Почему падает строительство многоквартирного жилья
Как поясняет доцент Финансового университета Ольга Борисова, ситуация напрямую связана с ситуацией на ипотечном рынке. Застройщики видят низкий спрос и сознательно снижают объемы строительства, чтобы избежать затоваривания и падения цен. В первую очередь сокращаются проекты эконом- и комфорт-класса — наиболее зависимые от ипотеки. Дорогое жилье (бизнес- и премиум-класс) страдает меньше: его покупатели реже пользуются кредитами, а маржинальность таких проектов выше.
Как меняется структура рынка новостроек в городах
Новостройки экономкласса практически исчезают в крупных городах. Доля такого жилья составляет:
-
в Перми — всего 4%;
-
в Ростове-на-Дону и Казани — по 5%;
-
в Санкт-Петербурге — 9%.
При этом доля бизнес-класса в Москве уже превысила половину всех новостроек, в Санкт-Петербурге и Казани — больше трети.
Как отмечает руководитель отдела аналитики компании «CORE.XP Жилая Недвижимость» Марина Жукова, в столице доля премиум-класса в новом строительстве выросла с 5% в 2020 году до 19% в 2025-м. Тенденция очевидна: старая Москва становится все более элитарной, тогда как массовое жилье смещается в Новую Москву и область.
Что будет с ценами на новостройки
Эксперты сходятся во мнении, что главный фактор, определяющий будущее рынка, — ключевая ставка ЦБ (сейчас 15,5%). От нее напрямую зависит доступность ипотеки. До осени серьезных изменений не ожидается: цены будут медленно расти, нераспроданное жилье масс-сегмента — уходить со скидками, а запуски новых проектов — сокращаться.
С осени возможны два сценария.
- Оптимистичный: ключевая ставка снижается, спрос восстанавливается. В этом случае, по прогнозу Ольги Борисовой, цены вырастут в пределах инфляции (около 5%) или чуть выше.
- Рисковый: ставка снижается, но из-за провала стартов новых проектов в 2025 году (в Москве — минус 37%) через несколько лет может возникнуть дефицит массового жилья. Как предупреждает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, в 2027–2029 годах это может привести к росту цен на новостройки с опережением инфляции — в Москве до 12–15% в год.
Глава РСПП Александр Шохин и эксперт Константин Апрелев сходятся во мнении, что рынок новостроек перегрет и переоценен, особенно в Москве. Однако распродажа существующих объектов со скидками не отменяет вероятности будущего дефицита и ценового скачка в среднесрочной перспективе.
